Mettre son appartement en location au Maroc en 2026 : le guide complet du propriétaire bailleur (loi 67-12, fiscalité, contrat)
Louer son bien au Maroc sans se faire piéger sur le contrat, le dépôt de garantie ou la fiscalité, c’est possible en suivant quelques règles précises. Un propriétaire qui néglige la déclaration de ses revenus locatifs ou rédige un bail non conforme à la loi 67-12 s’expose à des pénalités et à des litiges longs devant le tribunal. Ce guide détaille chaque étape, du calcul du loyer jusqu’à la déclaration fiscale, avec les chiffres exacts en vigueur en 2026.
Le marché locatif marocain en 2026 : où se situe votre bien ?
Selon le tensiomètre immobilier 2026 de Lilkom, le loyer moyen d’un appartement meublé au Maroc s’établit à 9 690 DH/mois (+6 % en un an), contre 8 740 DH/mois pour un appartement vide (+5 % en un an). Les appartements de 3 pièces (80-110 m²) concentrent 68 % de la demande familiale, ce qui en fait le format le plus facile à relouer rapidement.
| Ville | Studio / F1 | F2 | F3 | F4 et plus |
|---|---|---|---|---|
| Casablanca | 3 500 – 6 000 DH | 5 000 – 9 000 DH | 7 000 – 15 000 DH | 12 000 DH+ |
| Rabat | 3 000 – 5 500 DH | 4 500 – 8 000 DH | 6 500 – 12 000 DH | 10 000 DH+ |
| Marrakech | 3 500 – 7 000 DH | 5 000 – 10 000 DH | 7 000 – 14 000 DH | 12 000 DH+ |
| Tanger | 2 500 – 5 000 DH | 4 000 – 7 000 DH | 5 500 – 10 000 DH | 9 000 DH+ |
Un loyer fixé trop haut par rapport à ces fourchettes allonge considérablement la durée de vacance locative ; un loyer trop bas vous prive de revenus sans raison, surtout que la loi 67-12 vous interdit ensuite de le réviser avant trois ans (voir plus bas).
Étape 1 — Vérifier que votre bien est réellement louable
- Titre de propriété ou titre foncier à jour : assurez-vous d’être bien le propriétaire enregistré, ou d’avoir un mandat écrit si vous gérez le bien pour un tiers.
- Absence d’hypothèque bloquante : certains crédits immobiliers imposent des clauses restrictives sur la mise en location ; vérifiez votre contrat de prêt.
- Règlement de copropriété : certains règlements interdisent ou encadrent la location courte durée (type Airbnb) ; un contrôle évite un conflit avec le syndic.
- État général du bien : plomberie, électricité, étanchéité — un logement livré en mauvais état génère plus de litiges et de rotations de locataires.
Étape 2 — Fixer le loyer et préparer l’annonce
Comparez au moins 5 annonces similaires (même quartier, même standing, même surface) avant de fixer votre prix. Un loyer aligné sur le marché se loue en moyenne 2 à 3 fois plus vite qu’un bien surévalué. Précisez dans l’annonce si les charges (eau, électricité, syndic, parking) sont incluses ou non : c’est la première question posée par 9 candidats locataires sur 10.
Étape 3 — Rédiger un contrat de bail conforme à la loi 67-12
La loi 67-12 impose un contrat de bail écrit et daté de manière certaine pour toute location à usage d’habitation ou professionnel. Un bail verbal reste juridiquement valable mais vous prive des procédures accélérées de recouvrement et rend la preuve du loyer très difficile en cas de litige.
Les mentions obligatoires
- Identité complète des deux parties (nom, CIN, adresse, profession)
- Description précise du bien, de ses annexes et des équipements mis à disposition
- Montant du loyer et périodicité de paiement
- Nature des charges locatives supportées par le locataire
- Moyen de paiement convenu
- Obligations particulières de chaque partie
Le dépôt de garantie : le plafond légal
La loi 67-12 plafonne le dépôt de garantie à deux mois de loyer maximum. Vous devez le restituer au locataire dans un délai maximal d’un mois après la fin du bail, déduction faite des sommes justifiées (dégradations prouvées, loyers impayés).
La révision du loyer : ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire
Aucune augmentation n’est autorisée avant trois années pleines depuis la signature du bail ou la dernière révision. Passé ce délai, en l’absence d’accord amiable, la hausse maximale légale est de 8 % pour un logement d’habitation et de 10 % pour un local à usage professionnel. Si le loyer mensuel ne dépasse pas 400 DH, le tribunal peut fixer une hausse différente, plafonnée à 50 %.
L’état des lieux : votre seule protection en cas de litige
L’état des lieux d’entrée et de sortie est une obligation légale, à annexer au contrat. Sans état des lieux d’entrée signé par les deux parties, vous ne pourrez pas imputer une dégradation constatée au départ du locataire — la loi présume alors que le bien a été remis en bon état.
Étape 4 — Sélectionner un locataire fiable
| Document à demander | Ce qu’il vous apprend |
|---|---|
| CIN ou passeport | Identité légale du candidat |
| Justificatif de domicile actuel | Situation résidentielle actuelle |
| 3 derniers bulletins de salaire ou attestation professionnelle | Solvabilité et régularité de revenus |
| Relevé bancaire récent (optionnel) | Capacité de paiement réelle |
Pour un étudiant ou une personne sans emploi stable, une lettre de garant (parent ou tiers) accompagnée de ses propres justificatifs peut compenser l’absence de revenus personnels.
Étape 5 — Déclarer vos revenus locatifs : ce que dit la fiscalité 2026
Les loyers perçus par une personne physique sur un bien non meublé relèvent de la catégorie des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu (IR). La Loi de Finances 2026 a maintenu et précisé ce régime :
- Un abattement forfaitaire de 40 % s’applique sur le loyer brut annuel, censé couvrir l’ensemble des charges du propriétaire (entretien, assurance, réparations) — aucune déduction de charges réelles supplémentaires n’est admise ;
- Le revenu foncier net ainsi obtenu (60 % du brut) est ensuite soumis au barème progressif de l’IR, avec une première tranche à 0 % ;
- Un régime optionnel au taux libératoire existe pour les propriétaires dont le revenu brut dépasse un certain seuil annuel, permettant de simplifier la déclaration en contrepartie d’un taux fixe appliqué au brut ;
- Depuis le 1er juillet 2026, une retenue à la source s’applique dans certains cas de location à usage professionnel, le locataire (personne morale) prélevant directement une partie de l’impôt avant de vous verser le loyer.
Exemple chiffré : pour un loyer de 8 000 DH/mois (96 000 DH brut/an), l’abattement de 40 % ramène la base imposable à 57 600 DH. Si ce revenu foncier constitue votre seul revenu, l’IR dû se situe aux alentours de 6 000 à 7 000 DH pour l’année, soit un taux effectif d’environ 7 à 12 % selon la tranche exacte applicable.
Les seuils précis (montant d’exonération, seuil d’éligibilité au taux libératoire, taux de la retenue à la source) évoluent régulièrement d’une loi de finances à l’autre. Vérifiez le montant exact en vigueur sur Simpl-IR ou auprès d’un expert-comptable avant de calculer votre impôt définitif.
La déclaration annuelle se fait via la plateforme Simpl-IR, rubrique « revenus fonciers », avec télépaiement avant le 31 mars de l’année suivant la perception des loyers. Les dépôts de garantie ne sont pas imposables tant qu’ils sont restitués au locataire en fin de bail.
Les pièges fréquents du propriétaire bailleur
1. Oublier de déclarer un loyer perçu en espèces. L’administration fiscale considère tout revenu locatif comme imposable, quel que soit le mode de paiement — l’absence de déclaration expose à un redressement avec pénalités.
2. Réviser le loyer avant les trois ans légaux. Une clause de révision anticipée non prévue au contrat est inopposable au locataire, qui peut légalement refuser de payer la hausse.
3. Accepter une sous-location sans l’encadrer par écrit. Sans accord écrit et daté, vous perdez le contrôle sur qui occupe réellement votre bien et sur les conditions financières de l’occupation.
4. Négliger l’état des lieux de sortie. Beaucoup de propriétaires ne réalisent l’état des lieux qu’à l’entrée : sans comparaison à la sortie, toute retenue sur le dépôt de garantie devient contestable devant le tribunal.
5. Ignorer les délais de préavis pour reprendre le logement. Pour récupérer le bien pour usage personnel, un préavis écrit d’au moins deux mois est obligatoire, avec indemnisation du locataire équivalente à un an de loyer si le motif n’est pas respecté dans les faits.
Ce que la plupart des guides ne mentionnent pas
La vente du bien ne met pas fin au bail en cours. Si vous vendez votre appartement loué, le nouveau propriétaire est tenu de respecter le contrat existant jusqu’à son terme, aux mêmes conditions — un point souvent ignoré des vendeurs comme des acheteurs.
Un logement prêté gratuitement reste imposable. Si vous mettez un bien à disposition d’un proche sans loyer, la loi vous oblige à déclarer une valeur locative estimée comme revenu foncier théorique.
La reconduction tacite protège autant le propriétaire que le locataire. À l’échéance du bail, si aucune des deux parties ne notifie formellement son intention d’y mettre fin, le contrat se reconduit automatiquement aux mêmes conditions — ce qui sécurise vos revenus si le locataire est fiable, mais vous engage aussi si vous vouliez changer de conditions sans avoir notifié à temps.
Résumé : les 5 étapes pour louer en toute sécurité
- Vérifiez la situation juridique et l’état du bien avant toute mise en location
- Fixez un loyer aligné sur le marché de votre quartier et de votre typologie de bien
- Rédigez un contrat écrit conforme à la loi 67-12, avec état des lieux signé et dépôt de garantie plafonné à deux mois
- Sélectionnez le locataire sur la base de documents justificatifs sérieux
- Déclarez vos revenus locatifs chaque année via Simpl-IR, en appliquant l’abattement de 40 % applicable
Pour sécuriser votre contrat de bail ou vérifier la conformité de votre situation locative, l’accompagnement d’un professionnel (notaire, avocat ou fiscaliste) reste recommandé en cas de doute, notamment pour les montants et seuils fiscaux qui évoluent chaque année.
