ويستند النظام القانوني المغربي للكراء إلى مجموعة من النصوص، في مقدمتها قانون الالتزامات والعقود باعتباره الإطار العام، إلى جانب قوانين خاصة من بينها القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، والقانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
لذلك، فإن معرفة قانون الكراء في المغرب لا تقتصر على معرفة كيفية تحرير عقد الكراء، وإنما تشمل أيضاً أحكام أداء الوجيبة الكرائية، والضمانة، والصيانة، والتجديد، والكراء من الباطن، وفسخ العقد، والإفراغ، والنزاعات القضائية.
ما هو القانون الذي ينظم عقد الكراء في المغرب؟
من الخطأ الحديث عن وجود قانون مغربي واحد يسمى رسمياً «قانون الكراء» وينظم جميع العلاقات الكرائية. فالمشرع المغربي اعتمد نظاماً يقوم على قواعد عامة تطبق على عقد الكراء، إلى جانب قوانين خاصة تختلف باختلاف طبيعة المحل والغرض من استعماله.
قانون الالتزامات والعقود
يشكل قانون الالتزامات والعقود المرجع العام لعقد الكراء. وقد خصص المشرع مجموعة من الفصول لتنظيم الإيجار، ومن بينها الفصل 627 الذي يعرف الكراء باعتباره عقداً يمنح بمقتضاه أحد الطرفين للآخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة مقابل أجرة محددة.
كما يتناول القانون شروط انعقاد الكراء والتزامات كل من المكري والمكتري وآثار العقد وانتهائه، مع مراعاة القوانين الخاصة التي قد تستبعد أو تعدل تطبيق بعض القواعد العامة.
القانون رقم 67.12
يهم القانون رقم 67.12 العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، متى توفرت شروط تطبيقه.
ويشكل هذا القانون المرجع الأساسي عند دراسة العديد من مسائل الكراء السكني في المغرب، مثل شكل العقد، والضمانة، والوجيبة الكرائية، والإشعار بالإفراغ، وعدم أداء الكراء.
القانون رقم 49.16
أما المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي في نطاق القانون الخاص، فتخضع للقانون رقم 49.16.
ويتميز هذا النظام بخصوصيات مهمة، خصوصاً فيما يتعلق بالتجديد، وحماية المكتري التجاري، والإفراغ، والتعويض عن الإفراغ، والتخلي عن الكراء وتوليته.
ما هو عقد الكراء في القانون المغربي؟
عقد الكراء هو اتفاق يلتزم بمقتضاه المكري بتمكين المكتري من الانتفاع بعين معينة خلال مدة محددة أو وفق نظام زمني معين، مقابل أداء وجيبة كرائية.
وتقوم العلاقة الكرائية عادة على أربعة عناصر عملية أساسية: المحل، والوجيبة، والانتفاع، والتزامات الطرفين. وتضاف إليها المدة والشروط الأخرى التي يتفق عليها الطرفان في حدود ما يسمح به القانون.
ولا يملك الطرفان حرية مطلقة في صياغة جميع الشروط؛ إذ يمكن لبعض القواعد القانونية أن تكون آمرة، وبالتالي لا يمكن الاتفاق تعاقدياً على ما يخالفها متى كان النص يمنع ذلك.
أنواع الكراء في القانون المغربي
قبل تحديد حقوق المكتري في المغرب أو كيفية إفراغه، يجب أولاً معرفة نوع الكراء.
| نوع الكراء | النظام الأساسي | أبرز الخصائص |
|---|---|---|
| الكراء السكني | القانون رقم 67.12 | كراء المحلات المعدة للسكنى في نطاق القانون |
| الكراء المهني | القانون رقم 67.12 | المحلات المعدة للاستعمال المهني في نطاق القانون |
| الكراء التجاري | القانون رقم 49.16 | نظام خاص يتعلق بالمحلات التجارية والصناعية والحرفية الداخلة في نطاق القانون |
| الكراء الخاضع للقواعد العامة | قانون الالتزامات والعقود | يطبق عند عدم خضوع العلاقة لنظام خاص، مع مراعاة النصوص الأخرى ذات الصلة |
شروط عقد الكراء في المغرب
من الناحية العملية، ينبغي أن يكون عقد الكراء واضحاً ومحدداً، وأن يبين هوية الطرفين والعقار موضوع الكراء والوجيبة والغرض من الاستعمال والمدة والشروط الأساسية الأخرى.
الكتابة في عقد الكراء
بالنسبة للمحلات التي يشملها القانون رقم 67.12، وضع المشرع قواعد خاصة تتعلق بتحرير عقد الكراء في محرر كتابي ثابت التاريخ.
أما قانون الالتزامات والعقود، فيتضمن بدوره أحكاماً خاصة بإثبات بعض عقود كراء العقارات، خصوصاً عندما تتجاوز المدة سنة.
أهم البيانات التي ينبغي أن يتضمنها العقد
- هوية المكري والمكتري.
- وصف العقار وعنوانه.
- الغرض من الكراء.
- مبلغ الوجيبة الكرائية.
- تاريخ الأداء وطريقته.
- مدة العقد.
- مبلغ الضمانة، عند وجودها.
- توزيع المصاريف والتكاليف.
- شروط الصيانة والإصلاحات.
- شروط الكراء من الباطن والتخلي عن العقد، وفق القانون.
حقوق وواجبات المكري
لا تقتصر حقوق المكري على تحصيل السومة الكرائية. فالعلاقة الكرائية تفرض عليه أيضاً مجموعة من الالتزامات القانونية والتعاقدية.
أهم واجبات المكري
- تسليم المحل للمكتري وتمكينه من الانتفاع به.
- احترام الغرض المتفق عليه للكراء.
- ضمان الانتفاع الهادئ بالمحل في الحدود القانونية.
- القيام بالإصلاحات التي تقع على عاتقه وفق القانون والعقد.
- احترام المساطر القانونية عند المطالبة بالإفراغ.
أهم حقوق المكري
- الحصول على الوجيبة الكرائية في موعدها.
- المطالبة بالمبالغ المستحقة.
- طلب التعويض عن الأضرار التي يتحمل المكتري مسؤوليتها وفق القانون.
- اللجوء إلى القضاء عند وجود إخلال بالعقد.
- طلب الإفراغ متى تحقق سبب قانوني يسمح بذلك.
حقوق وواجبات المكتري
يتمتع المكتري بمجموعة من الحقوق، لكنه في المقابل يتحمل التزامات أساسية تجاه المكري والعين المكتراة.
واجبات المكتري
- أداء الوجيبة الكرائية في آجالها.
- استعمال المحل وفق الغرض المحدد في العقد.
- المحافظة على العين المكتراة.
- عدم إحداث تغييرات جوهرية دون احترام الشروط القانونية.
- الإخبار بالأعطاب التي تستوجب تدخل المكري عند الاقتضاء.
- احترام القواعد المتعلقة بالكراء من الباطن.
- إرجاع المحل عند انتهاء العلاقة الكرائية وفق القانون.
حقوق المكتري
- الانتفاع بالمحل وفق العقد والقانون.
- الحماية القانونية من الإفراغ غير المشروع.
- الاستفادة من الضمانات التي تمنحها القوانين الخاصة.
- الاستفادة من قواعد مراجعة الوجيبة الكرائية عندما تكون واجبة التطبيق.
- الاستفادة من الحقوق الخاصة التي يقررها القانون للمكتري التجاري عند توفر شروطها.
الوجيبة الكرائية والزيادة في الكراء
تحدد الوجيبة الكرائية في الأصل باتفاق الطرفين، لكن طريقة مراجعتها تختلف بحسب طبيعة الكراء والنظام القانوني الذي يحكمه.
لذلك، لا توجد نسبة واحدة يمكن تطبيقها على جميع عقود الكراء في المغرب. ويجب الرجوع إلى القانون الخاص المطبق وإلى شروط العقد عند دراسة أي زيادة في الكراء.
إثبات أداء الكراء
يعتبر الاحتفاظ بوثائق الأداء من أهم وسائل الوقاية من النزاعات. ويمكن أن تشمل هذه الوثائق وصولات الأداء، والتحويلات البنكية، والوثائق المحاسبية، والمراسلات، وغيرها من وسائل الإثبات المقبولة قانوناً.
ضمانة الكراء في المغرب
نظم القانون رقم 67.12 مسألة الضمانة بالنسبة للمحلات الداخلة في نطاقه. وتنص المادة 20 على ألا يتجاوز مبلغ الضمانة واجب شهرين من الوجيبة الكرائية.
وتخصص الضمانة لتغطية المبالغ التي يسمح القانون بتغطيتها، ومنها الوجيبة والتكاليف الكرائية غير المؤداة والأضرار التي قد تلحق بالمحل بسبب المكتري، وفق الشروط القانونية.
لذلك، فإن ضمانة الكراء ليست مبلغاً يملكه المكري بمجرد تسلمه، بل ترتبط بالغرض القانوني الذي قدمت من أجله وبالالتزامات التي يمكن أن تغطيها.
مدة عقد الكراء وتجديده
يجب تحديد مدة العقد بوضوح، مع الانتباه إلى أن آثار انتهاء المدة تختلف بحسب طبيعة العلاقة الكرائية.
ففي بعض الحالات، يؤدي انتهاء المدة إلى انتهاء العلاقة وفق شروط العقد والقانون، بينما قد تمنح قوانين خاصة للمكتري حماية إضافية أو حقاً في التجديد متى توفرت شروط معينة.
ويظهر هذا الفرق بصورة واضحة في الكراء التجاري، حيث يرتبط حق التجديد بشروط قانونية خاصة لا يمكن تعميمها على كل عقد كراء سكني.
الكراء من الباطن والتخلي عن عقد الكراء
لا يستطيع المكتري افتراض أن له دائماً الحق في كراء المحل للغير أو نقل عقد الكراء إلى شخص آخر.
ويجب التمييز بين الكراء من الباطن وتولية الكراء والتخلي عن الكراء، كما يجب تحديد القانون الخاص الذي ينظم العملية.
ويختلف النظام القانوني للكراء التجاري عن النظام المطبق على المحلات السكنية والمهنية، ولذلك يجب عدم نقل حكم من نظام إلى آخر دون تحقق.
فسخ وإنهاء عقد الكراء
من الضروري التمييز بين انتهاء مدة العقد وفسخه وإفراغ المكتري. فهذه المصطلحات لا تعني الشيء نفسه من الناحية القانونية.
انتهاء العقد
يرتبط عادة بانقضاء المدة أو تحقق سبب آخر من أسباب الانتهاء المنصوص عليها في القانون أو العقد.
فسخ العقد
يرتبط بالإخلال بالتزامات تعاقدية أو قانونية يمكن أن يبرر إنهاء العلاقة الكرائية وفق القواعد المطبقة.
الإفراغ
يتعلق باسترجاع حيازة المحل وإخراج شاغله وفق الإجراءات والضمانات التي يفرضها القانون.
إفراغ المكتري في القانون المغربي
يشكل إفراغ المكتري في المغرب من أكثر المواضيع التي تثير النزاعات بين الملاك والمكتريين. ولا يجوز اختزال المسألة في رغبة المكري في استرجاع المحل، لأن القانون يحدد أسباباً وإجراءات تختلف بحسب النظام القانوني.
الإفراغ في إطار القانون رقم 67.12
نظم القانون رقم 67.12 الإشعار بالإفراغ والأسباب التي يمكن أن يستند إليها المكري، كما حدد شروطاً تتعلق بمضمون الإشعار وآثاره.
وتنص المادة 46، بالنسبة للإشعار بالإفراغ المنظم فيها، على ضرورة تضمين الإشعار الأسباب التي يستند إليها المكري، وعلى منح أجل لا يقل عن شهرين.
وعند رفض المكتري الإفراغ، يمكن أن تنتقل المسألة إلى القضاء وفق الشروط والمساطر التي يحددها القانون.
هل يستطيع المكري تغيير الأقفال وطرد المكتري؟
لا ينبغي للمكري اللجوء إلى القوة أو إلى إجراءات ذاتية لاسترجاع المحل متى كان القانون يفرض احترام مسطرة محددة. فالإفراغ القانوني يختلف عن الطرد الفعلي خارج الإطار القضائي أو التنفيذي.
عدم أداء واجبات الكراء
يعتبر عدم أداء الوجيبة الكرائية من أهم أسباب النزاعات الكرائية. غير أن وجود مبلغ غير مؤدى لا يعني بالضرورة أن جميع الآثار القانونية تتحقق بالطريقة نفسها في كل أنواع الكراء.
يجب تحديد المتأخرات، وتوثيقها، والتحقق من طريقة الإنذار المطلوبة، ثم تطبيق المسطرة الخاصة بالنظام القانوني المعني.
إذا رفض المكري تسلم الكراء
عندما يرفض المكري تسلم الوجيبة، يجب على المكتري عدم الاكتفاء بالقول إنه حاول الأداء، بل ينبغي توثيق محاولة الأداء واستعمال الآليات القانونية المناسبة لإثبات موقفه، بحسب ظروف النزاع والنظام القانوني المطبق.
الكراء التجاري في المغرب
يخضع الكراء التجاري في نطاق القانون رقم 49.16 لنظام خاص يختلف عن الكراء السكني.
حق المكتري التجاري في التجديد
من أهم خصائص القانون رقم 49.16 الحماية التي يمكن أن يتمتع بها المكتري التجاري فيما يتعلق بتجديد عقد الكراء، متى تحققت الشروط القانونية.
ولا يعني ذلك أن كل مكتري لمحل تجاري يتمتع بحق التجديد دون استثناء، بل يجب التحقق من شروط تطبيق القانون وطبيعة الاستغلال والمدة والوقائع الخاصة بكل ملف.
التعويض عن الإفراغ التجاري
نظم القانون رقم 49.16 التعويض عن الإفراغ التجاري، وحدد عناصر احتسابه وبعض الحالات التي يمكن فيها رفض التعويض وفق الشروط القانونية.
وتشمل عناصر التعويض، وفق الحالات والشروط التي حددها القانون، الأصل التجاري وبعض المصاريف والتحسينات ومصاريف الانتقال وغيرها من العناصر التي نص عليها المشرع.
الكراء للاستعمال المهني
يجب عدم الخلط بين الكراء المهني والكراء التجاري. فوجود نشاط مهني أو اقتصادي داخل محل لا يعني تلقائياً خضوع العقد للقانون رقم 49.16.
ويجب تحديد طبيعة النشاط والمحل وشروط العقد والنص القانوني الواجب التطبيق قبل تحديد حقوق المكتري وطرق إنهاء العلاقة الكرائية.
ماذا يحدث إذا بيع العقار أثناء سريان عقد الكراء؟
بيع العقار المكتَرى لا يؤدي إلى نتيجة واحدة في جميع الحالات. ويجب فحص عقد الكراء ومدته وشكله ووضعية تسجيله والقواعد الخاصة التي تحكم العلاقة.
ويكتسي الفصل 629 من قانون الالتزامات والعقود أهمية في هذا السياق، خصوصاً فيما يتعلق بإثبات بعض أكرية العقارات وبآثارها تجاه الغير.
وفي الكراء التجاري، يجب أيضاً الرجوع إلى الأحكام الخاصة للقانون رقم 49.16.
كيف يتم إثبات عقد الكراء وأداء الوجيبة؟
يكتسي الإثبات أهمية خاصة في المنازعات المتعلقة بالكراء. ومن الوثائق التي يمكن أن تكون ذات فائدة:
- عقد الكراء.
- وصل أداء الوجيبة.
- التحويلات البنكية.
- المراسلات بين الطرفين.
- الإنذارات والإشعارات.
- محاضر المعاينة.
- محاضر تسليم المحل.
- الفواتير والوثائق المتعلقة بالإصلاحات.
ولا يمكن اعتبار وثيقة معينة حاسمة في جميع النزاعات؛ إذ تخضع وسائل الإثبات للقواعد القانونية ولظروف كل قضية.
نزاعات الكراء والمحكمة المختصة
تختلف المسطرة القضائية باختلاف طبيعة النزاع. فقد يتعلق الأمر باستيفاء واجبات الكراء، أو مراجعة الوجيبة، أو فسخ العقد، أو الإفراغ، أو التعويض، أو نزاع حول التزامات الإصلاح والصيانة.
ومن المستجدات المهمة في سنة 2026 دخول القانون رقم 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية حيز التنفيذ ابتداءً من 24 أغسطس 2026، مع مراعاة مقتضياته الانتقالية.
وتنص المادة 96 من القانون الجديد على تطبيق المسطرة الشفوية أمام المحاكم الابتدائية في قضايا استيفاء ومراجعة وجيبة الكراء. ولا يعني ذلك أن جميع المنازعات المتعلقة بالكراء تخضع تلقائياً للمسطرة نفسها، إذ يجب تحديد طبيعة الطلب والقواعد الخاصة المطبقة.
أمثلة عملية حول عقد الكراء في المغرب
المثال الأول: المكتري لم يؤد الكراء
إذا توقف المكتري عن أداء عدة أشهر، يجب على المكري تحديد المبالغ المستحقة وتوثيقها واحترام إجراءات الإنذار والمطالبة والإفراغ التي يفرضها النظام القانوني المطبق.
المثال الثاني: المكتري يتوفر على تحويلات بنكية
إذا ادعى المكري عدم الأداء بينما يتوفر المكتري على تحويلات بنكية منتظمة، يمكن لهذه الوثائق أن تشكل وسيلة مهمة لإثبات الأداء، مع مراعاة مضمون التحويلات والفترة التي تغطيها.
المثال الثالث: المكري يطلب ضمانة ستة أشهر
إذا كان العقد خاضعاً للمادة 20 من القانون رقم 67.12، فإن الضمانة لا يجوز أن تتجاوز واجب شهرين من الوجيبة الكرائية.
المثال الرابع: بيع شقة مكتراة
يجب فحص عقد الكراء ووضعية تسجيله ومدته والنص القانوني المطبق قبل تحديد آثار البيع على العلاقة الكرائية.
المثال الخامس: إفراغ محل تجاري
إذا كان المحل خاضعاً للقانون رقم 49.16، فيجب دراسة سبب الإفراغ وحق المكتري في التجديد والتعويض المحتمل، بدلاً من الاكتفاء بالقول إن مدة العقد انتهت.
الأسئلة الشائعة حول عقد الكراء في القانون المغربي
هل عقد الكراء الشفوي قانوني في المغرب؟
تختلف الإجابة بحسب طبيعة الكراء والقانون المطبق. فالقانون رقم 67.12 يفرض الكتابة في نطاقه، بينما يتضمن قانون الالتزامات والعقود قواعد عامة بشأن إثبات الكراء.
هل يجب أن يكون عقد الكراء مكتوباً؟
بالنسبة للمحلات الخاضعة للقانون رقم 67.12، يجب تحرير العقد وفق الشكل الذي حدده القانون. كما توجد مقتضيات خاصة في قانون الالتزامات والعقود بالنسبة لبعض الأكرية العقارية.
ما هي حقوق المكتري في المغرب؟
تختلف الحقوق حسب نوع الكراء، وتشمل في حدود القانون الانتفاع بالمحل والحماية من الإفراغ غير المشروع والاستفادة من الضمانات الخاصة التي يقررها القانون.
هل يستطيع المكري زيادة السومة الكرائية متى شاء؟
لا توجد قاعدة واحدة لجميع العقود. يجب الرجوع إلى القانون الخاص المطبق وشروط العقد والقواعد المتعلقة بمراجعة الوجيبة.
هل يمكن إفراغ المكتري دون حكم قضائي؟
لا يجوز للمكري اللجوء إلى القوة أو إجراءات ذاتية غير مشروعة لاسترجاع المحل عندما يفرض القانون مسطرة محددة للإفراغ.
ما هي مدة الإشعار بالإفراغ؟
تختلف حسب نوع الكراء وسبب الإفراغ. وفي الحالات التي تنطبق عليها المادة 46 من القانون رقم 67.12، يجب أن يمنح الإشعار أجلاً لا يقل عن شهرين.
هل يمكن للمكتري إنهاء العقد قبل انتهاء مدته؟
يتوقف ذلك على شروط العقد والقواعد القانونية المطبقة والسبب الذي يستند إليه المكتري، ولا توجد قاعدة واحدة تصلح لجميع العقود.
هل يمكن للمكتري كراء المحل للغير؟
يخضع الكراء من الباطن والتخلي عن الكراء وتوليته لقواعد خاصة تختلف بحسب نوع المحل والنظام القانوني المطبق.
ما هي حقوق المكتري التجاري؟
يتمتع المكتري التجاري، عند توفر شروط القانون رقم 49.16، بمجموعة من الحقوق الخاصة، ومن أبرزها الحماية المرتبطة بتجديد عقد الكراء وآثار الإفراغ والتعويض عنه في الحالات التي يحددها القانون.
ماذا يفعل المكتري إذا رفض المكري تسلم الكراء؟
ينبغي توثيق محاولة الأداء والرجوع إلى الوسائل القانونية المناسبة لإثبات عرض الأداء أو الوفاء، بحسب طبيعة العلاقة والوقائع.
ما هي المحكمة المختصة في نزاعات الكراء؟
يتوقف تحديد المحكمة المختصة على طبيعة النزاع والطلب وصفة الأطراف وطبيعة المحل والقواعد القانونية المتعلقة بالاختصاص.
المراجع القانونية الرسمية
- قانون الالتزامات والعقود المغربي، ولا سيما الفصول المتعلقة بالكراء.
- القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.
- القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
- القانون رقم 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية، مع مراعاة مقتضياته الانتقالية.
- الجريدة الرسمية للمملكة المغربية والمصادر الرسمية للتشريع.
خلاصة: ماذا يجب معرفته قبل توقيع عقد الكراء؟
أهم قاعدة يجب الاحتفاظ بها هي أن عقد الكراء في القانون المغربي لا يخضع دائماً لنفس الأحكام. فالكراء السكني والمهني يخضعان، عند توفر شروط التطبيق، للقانون رقم 67.12، بينما يخضع الكراء التجاري والصناعي والحرفي في نطاقه للقانون رقم 49.16، إلى جانب القواعد العامة لقانون الالتزامات والعقود.
لذلك، فإن أي نزاع حول الكراء يجب أن يبدأ بتحديد طبيعة المحل والغرض من استعماله وتاريخ العقد وشكله ومدة العلاقة والنص القانوني الواجب التطبيق. وبعد ذلك فقط يمكن تحديد حقوق المكري والمكتري، وشروط الزيادة في الكراء، وقواعد التجديد، والكراء من الباطن، والفسخ، والإفراغ والتعويض.
كما أن تحديث الجانب الإجرائي أصبح ضرورياً في سنة 2026 بعد دخول القانون رقم 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية حيز التنفيذ، مما يستدعي التحقق من القواعد المسطرية النافذة عند مباشرة أي دعوى قضائية.
من طرف عبدالواحد فنان
مستشار قانوني وأمني
